Por Nora Perelló. En los contratos de alquiler, el inquilino puede pedir que se replantee aquello que se obligó a cumplir, dado que la economía en su conjunto entra indefectiblemente en una etapa de renegociación o resolución masiva de contratos.
El inquilino puede negociar con su locador una modificación “transitoria y parcial” del monto comprometido a pagar. Asimismo se producirán vencimientos de contratos de alquiler, por lo que será necesario la prórroga de los mismos ya que el aislamiento impide renovaciones de contratos y las escribanías para certificar firmas no se encuentran dentro de las actividades excluidas de la obligación de aislamiento.
Esto impactará de lleno en las relaciones contractuales de tracto sucesivo y por ejemplo, existirán comerciantes con contratos de alquiler de local de negocio (ej. bares, restaurantes, tiendas de ropa, heladerías, etc.) que siendo actividades que en las nuevas circunstancias no se consideran imprescindibles ni esenciales y que deben permanecer con las persianas bajas y cerrados indefectiblemente producirá la ruptura de la base del negocio o la alterará significativamente.
También existirán inquilinos de viviendas familiares que siendo independientes no podrán hacer frente a sus obligaciones por la imposibilidad de trabajar. Asimismo se recibirán facturas de servicios públicos que no se podrán pagar por falta de ingresos, lo que podría generar una situación de mora generalizada y masiva en la cancelación de créditos y obligaciones contraídas.
Todo esto genera muchos interrogantes y angustia entre la ciudadanía en general, dado que en mayor o menor medida todos se encuentran afectados.
Qué dice la jurisprudencia argentina
La jurisprudencia y doctrina argentina contempla soluciones para esto y establece que siempre prevalece la protección de la parte más débil; en estos casos, al inquilino, al usuario o al tomador del préstamo, inhibiendo la posibilidad del desalojo, el corte de la luz y el gas o el cobro de intereses por atrasos en la cuota de un préstamo.
Así la jurisprudencia contempla una renegociación masiva de los alquileres que no se pueden pagar por la parálisis económica, los atrasos en las facturas de luz y gas y a mora en los créditos bancarios.
Este estado de excepción que provoca la propagación del virus modifica las normales condiciones habituales de desenvolvimiento de la economía. Es sin dudas, una alteración a la que deberán adaptarse los distintos sectores sociales, pero frente a la cual es importante saber que siempre el Estado y las normas que regulan las relaciones entre las partes buscan resguardar a quienes están en posición más lábil.
Como expresara el Despacho de la Comisión 3ª de las XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucumán, setiembre de 1993): “Cuando la situación de emergencia económica afecta las bases subjetivas u objetivas del negocio, el perjudicado puede utilizar los remedios que el ordenamiento positivo le brinda”.
El artículo 1091 del Código Civil y Comercial de la Nación que establece “Imprevisión. Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia”.
En tal sentido, la resolución del conflicto se enmarca habitualmente en la teoría del esfuerzo compartido, dado que ocurre que los contratos deben continuar, ya sea por voluntad de una o ambas partes, o porque el impedimento no es absoluto y definitivo, como se exige para a liberación por caso fortuito.
En este caso se establece un procedimiento de reestructuración mediante negociación entre las partes a los fines de compartir de modo equitativo los efectos derivados del cambio de situación. La imprevisión nos dará el derecho, mientras dure la emergencia sanitaria, de exigir a nuestra contraparte mantener la relación contractual con una adecuación razonable de aquellas prestaciones con las que, en razón de la emergencia, no puedan cumplir. Un antecedente relevante ha sido la renegociación de contratos que se produjo en 2002, luego de la derogación de la ley de convertibilidad.
La Jurisprudencia indica que “La teoría de la imprevisión se aplica cuando es dificultoso pero no imposible cumplir un contrato. Ambas partes adecúan las condiciones, al verificarse circunstancias extraordinarias, ajenas a ellas. Para una de las partes el contrato o la relación de consumo implica un esfuerzo mucho mayor al habitual para cumplir con lo comprometido”, por lo que resulta necesario imponer el esfuerzo compartido.
En definitiva, esta situación pone en marcha la posibilidad de negociar pagar un monto diferente a lo que establece el contrato de alquiler por los días que no podrá trabajar a causa de la cuarentena obligatoria. No obstante, cada situación será diferente y particular y, por ende, la negociación entre locador y locatario puede derivar en distintos acuerdos, hasta incluso la dispensa de pago. Lo que resulta claro es que los escenarios previstos cuando se pactaron las condiciones contractuales sufrieron un cambio radical y la etapa que viene, una vez que se retomen las actividades, será la de un importante reacomodamiento.
Asimismo cabe señalar que existen otros dos principios legales que amparan a las personas físicas y jurídicas que se ven imposibilitadas de cumplir un contrato por un hecho fortuito e inesperado:
• Uno de ellos es lo que se conoce como “caso fortuito o de fuerza mayor”. Es indudable que el coronavirus cumple con todos los requisitos para ser considerada dentro de los presupuestos citados. Nadie podría opinar lo contrario. En Argentina, al existir, caso fortuito o de fuerza mayor, el deudor puede declarar extinguida su obligación conforme lo establece el art. 955 del Código Civil y Comercial de la Nación, al decir que la imposibilidad de cumplir por caso fortuito o fuerza mayor “extingue la obligación”, sin responsabilidad. Como la consecuencia liberatoria es muy importante, la ley exige que la imposibilidad de cumplir sea absoluta y definitiva.
Para invocar esta excepción se debe, sin embargo, demostrar la relación de causa-efecto, entre la epidemia y el incumplimiento. En concordancia, el Art. 1.730 del mismo plexo normativo dispone que: Se considera caso fortuito o de fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o de fuerza mayor exime de responsabilidad” a la parte incumplidora. El acontecimiento especial “permitiría quebrar el principio rector del derecho de los contratos, que es la autonomía de la voluntad; es decir, que los contratos se celebran para ser cumplidos.
En este mismo supuesto también resulta de aplicación el ARTICULO 1203 que contempla la Frustración del uso o goce de la cosa, señalando que SI por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
• La otra normativa que protege a los usuarios, llámense en este caso consumidores, es la ley 24.240, de Defensa del Consumidor. Ésta define que frente a la duda sobre cómo resolver un conflicto, la doctrina siempre se inclina en favor de los usuarios, indica la Dra. Lorena Millicay asesora en Derecho de Defensa el Consumidor.
En el actual contexto, un escenario posible por ejemplo, podría ser el de un cliente de una empresa de servicios que no puede pagar la factura de la luz, gas o agua porque es un trabajador independiente y/o informal a quien le prohíben salir de su casa para desarrollar su trabajo habitual a causa de la cuarentena, y es por ello que tiene la posibilidad de reclamar el diferimiento del vencimiento sin por ello tener que cargar con intereses ni penalizaciones.
En este punto, el Gobierno Nacional ha establecido que no habrá cortes de luz, agua ni gas hasta que finalice la pandemia por los próximos tres meses. No obstante habrá que establecer un mecanismo adecuado de cancelación de las facturas vencidas e impagas que se acumulen para cuando todo vuelva a la normalidad y las familias puedan retomar sus trabajos y volver a generar en muchos casos ingresos que permitan su cancelación. Es de considerar, a su vez, que en un escenario de cuarentena -como el que estamos transitando-, los usuarios utilizarán más luz, gas y agua.
Lo mismo puede oponerse frente a la mora en el pago de la cuota de un crédito. Los deudores podrán alegar que el atraso se produjo por un hecho imprevisto, ajeno a su voluntad, que complicó su situación financiera y en este caso los bancos o financieras no podrán reportar esos casos ante las empresas que registran los incumplimientos (como Veraz, Info Experto y otros) y si lo hicieran, serían pasibles de reclamos por daños y perjuicios que ello traería aparejado. En este caso sucede que los bancos en caso de existir saldo disponible suelen debitar automáticamente capital e intereses o bloqueando las operaciones del deudor.
Es por ello que el BCRA, debería contemplar por ejemplo normativas que prohíba y limite a los bancos tal proceder y establezca una postergación y espera, como mínimo, y con quita de intereses punitorios y compensatorios” para amortiguar el impacto en la economía familiar.
La economía ya estaba contra las cuerdas y buscando la reactivación de amplios sectores económicos, pero la crisis del coronavirus pondrá en jaque a amplios sectores sociales y en una situación de máxima tensión. Es por ello que el Gobierno Nacional y las demás jurisdicciones provinciales deberán dar una respuesta política para resguardar a los sectores más vulnerables a este flagelo.
El andamiaje jurídico de nuestra Constitución Nacional, el Código Civil y demás Leyes y Resoluciones específicas, juega a favor de quienes son más débiles.
La abogada Nora Perelló es socia de la Consultora Albarracín & Asociados