Por Flavio Albarracín. Si sos propietario o inquilino seguramente habrás escuchado que a partir de la nueva ley de alquileres se modificó la forma de ajustar el valor del alquiler, y éstas partes intervinientes en el contrato locativo comienzan a preguntarse cuál será el porcentaje de actualización anual de los contratos de alquiler y cómo determinarlo, dado que el mes próximo comenzará a aplicarse por primera vez la primera actualización del valor locativo de los contratos de alquileres de viviendas habitacionales.
El 1º de Julio del 2020 entró en vigencia la Ley Nº 27.551, conocida mediáticamente como Ley de Alquileres. Esta modificación del Código Civil y Comercial de la Nación regula – en su artículo 14 – las actualizaciones de las locaciones con destino habitacional.
De todos los recientes cambios dispuestos por la nueva ley de locaciones de inmuebles urbanos, uno de los más importantes para el locador y locatario de un contrato firmado a partir del 1 de julio de 2020 inclusive, es la posibilidad de aumentar el alquiler mediante su actualización. Esto significa que se lo puede aumentar en función de dos variables económicas: la inflación minorista en todo el país y el incremento de los salarios en blanco del personal privado y público estable (13 o más meses de antigüedad). Tratándose de las locaciones de vivienda, el cuándo y el cómo del aumento no son acordados por las partes del contrato sino fijados por la Nueva Ley.
Desde julio de este año el aumento del alquiler de una vivienda puede ocurrir sólo en estos términos: una vez por año mediante la actualización del alquiler, la cual se debe calcular usando el nuevo índice de actualización elaborado especialmente para las locaciones de vivienda.
En el contrato el locador y locatario deben indicar el alquiler como un “valor único” a pagarse por mes. Esto significa que, en la práctica, las partes del contrato se ponen de acuerdo únicamente sobre el primer alquiler ya que éste y los alquileres por los demás meses anteriores al primer aumento permitido deben ser iguales según la Nueva Ley.
En efecto, la nueva Ley de alquileres establece que en los contratos de locación con destino habitacional, los ajustes del canon locativo deben realizarse en forma anual y deben ser calculados en base a un índice especial que determina y publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
En consecuencia, la primera actualización posible de un contrato de locación a través de este nuevo mecanismo será el 1º de Julio de 2021, es decir recién cuando la norma cumpla un (1) año es posible aplicar el ajuste establecido.
Conforme a esto, el BCRA aprobó el Índice para contratos de locación (ICL) a través de la Comunicación “A” 7096 del 27 de agosto de 2020, el cual deberá ser utilizado como método de cálculo del ajuste anual para los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional que han sido firmados a partir del 1 de julio de 2020.
Es así que, al acercarse la fecha en la que debe comenzar a aplicarse dicho índice, se sigue observando confusión e interrogantes en los diversos actores intervinientes en el mercado inmobiliario argentino.
En concreto, y a partir de julio, quienes cumplan su primer año de contrato deberán afrontar la suba determinada por el Índice para Contratos de Locación (ICL) y los propietarios recién volverán a hacerse con una nueva suba en Julio de 2022 o cuando se cumpla el primer año de contrato si el mismo se hubiera firmado con posterioridad al 01 de Julio de 2020.
Es decir que la actualización anual se practica “utilizando un índice conformado por partes iguales (es decir, 50% y 50%) de las respectivas variaciones mensuales de dos variables económicas (Inflación minorista y Variación de los salarios en blanco), que son determinadas mediante la elaboración de los siguientes dos (2) índices:
- Índice de Precios al Consumidor (IPC):mide la evolución promedio de los precios de un conjunto de bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares residentes en un área determinada. Popularmente, se conoce como inflación y la releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).
- Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE):se define como la remuneración promedio sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) que perciben los trabajadores que se encuentran bajo relación de dependencia y que han sido declarados en forma continua durante los últimos trece (13) meses. Es un índice de salarios, cuyo organismo encargado de su determinación es el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.
Este último aspecto confundía los pronósticos en virtud de que muchos gremios aún no definieron porcentajes de incremento salarial, mientras que otros, en cambio, reabrieron paritarias para alcanzar nuevos aumentos de sueldos.
No obstante, el BCRA acaba de emitir la comunicación B 12184 http://www.bcra.gob.ar/Pdfs/comytexord/B12184.pdf que determina que los contratos firmados en julio 2020 con la nueva ley, sufrirán el primer aumento anual, en torno al 41 al 44% dependiendo del día de entrada en vigencia del contrato de alquiler respectivo”.
El BCRA informa este índice de forma diaria y lo publica en su página web, permitiendo el cálculo de actualización cualquiera sea el día de inicio del contrato de alquiler. Este Índice de Contratos de Locación (ICL) puede consultarse aquí. El índice opera solo en días hábiles bancarios, por lo que, las fechas que se consulten serán hábiles.
Si las partes del contrato cumplieron con lo mencionado antes entonces el alquiler puede aumentar sólo en los siguientes términos:
- no más de una vez por año. La Nueva Ley no prohíbe acordar el aumento del alquiler con una frecuencia menor que anual (por ej., cada año y medio o cada 2 años) o que el alquiler no aumente durante todo el plazo siempre y cuando el contrato así lo indique claramente. Si el contrato no indica una frecuencia de aumento del alquiler menor entonces hay que considerar que la frecuencia de aumento del alquiler es la mayor permitida por la Nueva Ley, que es 1 vez por año.
- el aumento del alquiler debe ser el resultado de su actualización. La Nueva Ley prohíbe acordar el aumento del alquiler de manera escalonada o según cualquier otra modalidad.
- la actualización del alquiler debe ser calculada usando el Índice para Contratos de Locación especialmente elaborado y publicado por el Banco Central de la República Argentina (“BCRA”). La Nueva Ley prohíbe acordar el uso de cualquier otro índice de actualización -por ej., el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)- o cualquier variable económica -por ej., la cotización de una moneda extranjera.
*Estas dos disposiciones de la Nueva Ley tienen las siguientes consecuencias: la primera, que los alquileres de vivienda temporarios (de 3 o menos meses de plazo) no pueden aumentar de ninguna manera (actualización, escalonamiento, etc.); y la segunda, que ningún alquiler de vivienda permanente (de 3 o más años de plazo) según un contrato firmado desde el 1 de julio de 2020 inclusive puede aumentar antes del 1 de julio de 2021 inclusive.
Posturas
Desde ASICOR, la Asociación que nuclea a Corredores Inmobiliarios y Martilleros Públicos de Córdoba, indicaron que la entrada en vigencia del incremento anual continuará profundizando la reducción de la oferta de propiedades en alquiler. Lo que se viene observando, es que los propietarios han comenzado a inclinarse por la venta antes que volver a poner en alquiler esos mismos departamentos, lo que está generando un mercado con alta demanda y menor oferta por su retracción, que como es sabido por la aplicación de la Ley de oferta y demanda, redundará en un incremento de precios en los valores locativos.
Por el contrario, una mayor oferta en propiedades en venta y una baja demanda por parte de compradores, que se centran en aprovechar oportunidades, seguirá derivando en una inexorable baja en el precio de venta de las propiedades, por la misma aplicación de ley de oferta y demanda antes mencionada, dado que al haber tanta oferta, el dueño tiene que bajar el precio para poder, justamente, vender.
Como puede inferirse, la nueva ley ha generado un escenario complejo para las relaciones directas entre particulares y mayor fricción, por lo que el asesoramiento profesional por parte de quienes conocen más que nadie las necesidades de locadores y locatarios cumple en este contexto un rol trascendente, dado que la principal función de los corredores y martilleros de Córdoba es la intermediar entre propietarios e inquilinos y bregar por el equilibrio contractual.
En ese sentido, el artículo 12 de la Ley Nº 27.551 dispone que – en las locaciones de inmuebles – la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario.
A modo de conclusión, una útil recomendación y una fiel sugerencia: si usted es propietario, inquilino, ó incluso, ambos a la vez, a fin de conocer las disposiciones de la normativa vigente, formalizar acuerdos jurídicamente válidos, y evitar afecciones propias del desconocimiento y/ó la impericia, consulte con su corredor inmobiliario matriculado de confianza.
Aquí tenés la aplicación teórica de la medida
En primer lugar debemos calcular cuál fue la variación que tuvo el índice durante el primer año de alquiler.
Vale decir, la primera operación aritmética, es una división que se la realiza para calcular el porcentaje de variación del ICL entre la primera y última fechas (ambas inclusive) del período correspondiente a la frecuencia de aumento del alquiler acordada en el contrato.
Para esto tenemos que ingresar a la página del Banco Central y tomar el valor del índice correspondiente al primer y último día del periodo que queremos calcular y luego realizar el cociente (división) entre ambos.
En resumen debemos aplicar la siguiente fórmula:
Índice de actualización = ICL fecha de actualización del alquiler / ICL fecha de inicio de locación
O lo que es lo mismo:
Índice de actualización = [ (ICL fecha de actualización del alquiler – ICL fecha de inicio de locación) / ICL Fecha de inicio ] + 1
En definitiva, el Porcentaje de Variación del ICL = [(ICL correspondiente a la fecha de actualización del alquiler / Coeficiente del ICL correspondiente a la fecha de inicio de la locación) – 1] * 100
Donde, ICL fecha de inicio de locación: es el índice de contratos de locación (ICL) a la fecha inicial desde cuándo se desea actualizar, es decir desde la fecha de inicio del nuevo contrato de locación.
ICL fecha de actualización del alquiler: es el índice de contratos de locación (ICL) a la fecha en que debe actualizarse el precio del alquiler según el contrato.
Una vez que determinamos y obtenemos el Índice de actualización, el mismo debemos aplicarlo sobre el precio del alquiler que debemos actualizar, siendo la fórmula la siguiente:
Valor mensual de alquiler actualizado = Valor mensual de alquiler año inicial por Índice de actualización.
Asimismo, es posible determinar el Importe en Pesos del Aumento del Alquiler, que es igual a:
Importe en Pesos del Aumento de Alquiler = (Primer alquiler * Índice de Actualización del ICL) – Primer alquiler
O lo que es lo mismo:
Importe en Pesos del Aumento de Alquiler = (Primer alquiler * Porcentaje de Variación de ICL) / 100
APLICACIÓN PRÁCTICA DEL ICL A LOCACION DE VIVIENDA
Se utilizará como ejemplo la siguiente locación de vivienda (“Locación Ejemplo”):
– fecha de firma del contrato (posterior a la entrada en vigencia de la Nueva Ley): 01 de Septiembre de 2020.
– fecha de comienzo de la locación (cuando se entregó la vivienda a la locataria): 01 de septiembre de 2020.
– plazo del contrato: 3 años, a partir del 01 de Septiembre de 2020 inclusive hasta el 31 de Agosto de 2023.
– frecuencia de aumento del alquiler: 1 vez por año aniversario. Mes 13 del contrato (Septiembre de 2021) y mes 25 del contrato (Septiembre de 2022).
– Indice de actualización: ICL BCRA.
– primer alquiler: $ 15.000,00.
– modalidad de pago del alquiler: mes adelantado.
En la Locación Ejemplo el aumento del alquiler mediante su actualización puede ocurrir a lo sumo recién después del 31 de Agosto de 2021 (último día del primer año aniversario) y del 31 de Agosto de 2022 (último día del segundo año aniversario).
La cifra del primer alquiler se debe usar para calcular el aumento del alquiler en el segundo año del contrato. Para calcularlo en el tercer año y cualquier otro siguiente debe usarse la cifra del alquiler actualizado correspondiente al primer mes de ese mismo año ya que el alquiler se paga por mes adelantado.
Entonces, en el caso bajo análisis tenemos un contrato que inicio el 01/09/2020 y el primer ajuste se debe realizar al año, es decir el 31/08/2021 y el valor del alquiler inicial es de $15.000.
Para realizar el cálculo del Valor de locación actualizado, que comenzará a regir a partir del 01/09/2021, tenemos que seguir dos pasos muy simples:
PRIMER AÑO HIPOTESIS DE ACTUALIZACION
(Ya que el índice concreto será el que indique el BCRA para la fecha real determinada)
PASO 1
Para nuestro ejemplo al 01/09/2020 el ICL es de 1,02 (valor real) y supongamos que para el 31/08/2021 el valor del ICL es de 1,50 (valor ficticio/hipótesis).
Entonces:
Índice de actualización = 1,5 / 1,02 = 1,470588
O lo que es lo mismo:
Índice de actualización = [ (1,50 – 1,02) / 1,02 ] + 1 = 1,470588
Porcentaje de Variación del ICL= [(1,5 / 1,02) – 1] * 100 = 47,0588 %
en donde: 1,50 es la cifra (ficticia/hipótesis) del coeficiente del ICL correspondiente al 31 de Agosto de 2021; 1,02 es la cifra (real) del coeficiente del ICL correspondiente al 01 de septiembre de 2020; y 1,47 es la cifra de la variación del ICL entre el 01 de Septiembre de 2020 (fecha de comienzo de la locación) y el 31 de agosto de 2021 (fecha de actualización del alquiler), ambas fechas inclusive.
En la Locación Ejemplo el resultado de esa división indica que el ICL aumentó el 47,05% durante el primer año del contrato. En consecuencia, durante el segundo año del contrato el alquiler podrá aumentar hasta el 47,05%.
PASO 2
El siguiente paso es calcular el valor actualizado del alquiler. Para esto solo tenemos que multiplicar el ICL que obtuvimos en el paso anterior por el valor del alquiler que para este caso es de $15.000
Valor del alquiler actualizado = $ 15.000 * 1.470588 = $ 22.058,82
Entonces, a partir del segundo año el valor del alquiler será de $ 22.058,82
Importe en Pesos del Aumento del Alquiler = $ 15.000 * 47,05% / 100 = $ 7.057,50
SEGUNDO AÑO HIPOTESIS DE ACTUALIZACION
Para calcular el porcentaje de aumento del ICL en el tercer año del contrato y cualquier otro siguiente debe usarse el coeficiente del ICL correspondiente a la fecha de comienzo del año aniversario anterior.
PASO 1
Para nuestro ejemplo al 01/09/2021 el ICL es de 1,50 y supongamos que para el 31/08/2022 el valor del ICL es de 1,90.
Entonces:
Índice de actualización = 1,90 / 1,50 = 1,266666
O lo que es lo mismo:
Índice de actualización = [ (1,90 – 1,50) / 1,50 ] + 1 = 1,266666
Porcentaje de Variación del ICL= [(1,90 / 1,50) – 1] * 100 = 26,6666%
Esto nos indica que la variación del ICL durante el segundo año de alquiler fue de un incremento del 26,66%. En consecuencia, durante el tercer año del contrato el alquiler podrá aumentar hasta el 22,66%.
PASO 2
Volvemos a multiplicar el ICL que obtuvimos en el paso anterior por el valor del alquiler que actualizamos para el primer año de alquiler, en este caso es de $ 22.058,82
Valor del alquiler actualizado = $ 22.058,82 * 1,2666 = $ 27.939,70
Entonces, a partir del inicio del tercer año el valor del alquiler será de $ 27.939,70
Importe en Pesos del Aumento del Alquiler = $ 22.058,82 * 26,66% / 100 = $ 5.880,88
